ความฝันของผู้ที่มีบ้านเป็นของตัวเองส่วนมาก คือ อยากจะปิดหนี้ไวๆ เพื่อที่จะไม่ต้องเสียดอกเบี้ยทุกๆ เดือน ยิ่งเพิ่งเริ่มผ่อนชำระค่างวดในช่วงแรกๆ หลังจากได้รับใบเสร็จรับเงินกับทางธนาคาร เจ้าของบ้านต่างมีความรู้สึกตกใจทุกที เมื่อเห็นยอดเงินต้นลดลงเพียงเล็กน้อย ขณะที่จำนวนดอกเบี้ยนั้นมากมายมหาศาลจนทำให้รู้สึกว่า “การผ่อนบ้านนั้นช่างยาวนานเสียเหลือเกิน” แต่พอจะมีวิธีไหนบ้าง ที่ช่วยให้การผ่อนบ้านที่รู้สึกว่าแสนจะยาวนาน เป็นการผ่อนบ้านที่มีความรู้สึกสุขใจขึ้นมาบ้าง คนส่วนมากจะคิดถึงการ “รีไฟแนนซ์บ้าน” เพื่อให้อัตราดอกเบี้ยลดน้อยลง เมื่อกู้เงินผ่านมาสักระยะหนึ่ง แล้วการรีไฟแนนซ์คืออะไร
การรีไฟแนนซ์ คือ การกู้เงินก้อนใหม่ไปชำระหนี้ยอดเดิมที่มีอยู่ มีประโยชน์ต่อเจ้าของบ้านในด้านต่างๆ คือ หากหนี้ก้อนเดิมที่มีอยู่มีอัตราดอกเบี้ยแพง หรือต้องจ่ายเงินค่างวดต่อเดือนสูง เจ้าของบ้านสามารถขอกู้ใหม่เพื่อให้การผ่อนชำระต่อเดือนน้อยลง โดยการขยายระยะเวลาการกู้ออกไป หรือขอลดอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลง ตามโปรโมชั่นที่มีอยู่ของสถาบันการเงินตาม ท้องตลาดทั่วไป นอกจากนี้หากต้องการรีไฟแนนซ์ สถาบันการเงินบางแห่งยังยื่นข้อเสนอเพิ่มเงินกู้ให้อีก หากมูลค่าบ้านในการประเมินครั้งใหม่นี้สูงกว่ายอดหนี้เดิมที่มี อย่างไรก็ดี ก่อนพิจารณารีไฟแนนซ์ ควรที่จะพิจารณาข้อดีและข้อเสียของการตัดสินใจเลือกทางเลือกต่างๆ ว่าจะรีไฟแนนซ์หรือไม่ อย่างไหนจะคุ้มกว่ากัน สำหรับบทความนี้มี 3 ข้อควรคิด…ก่อนวางแผนรีไฟแนนซ์ ซึ่งควรพิจารณาให้รอบคอบ ดังนี้
1. ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ หากเจ้าของบ้านคิดจะรีไฟแนนซ์ ต้องรวบรวมข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ใช้ประกอบการพิจารณา แบ่งเป็น ค่าใช้จ่ายให้กับสถาบันการเงินเดิม ค่าใช้จ่ายให้กับสถาบันการเงินใหม่ และค่าใช้จ่ายให้กับกรมที่ดิน ดังนี้
- ค่าใช้จ่ายให้กับสถาบันการเงินเดิม ได้แก่ ค่าปรับกรณีไถ่ถอนหลักประกันก่อนระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งโดยทั่วไปอยู่ระหว่างการปิดบัญชีก่อน 3 ปีนับจากวันเริ่มกู้ ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนก่อนกำหนดประมาณ 2-3% ของยอดหนี้
- ค่า ใช้จ่ายให้กับสถาบันการเงินใหม่ เป็นค่าใช้จ่ายในการประเมินมูลค่าหลักประกัน (ขึ้นอยู่กับแต่ละสถาบันการเงิน) ค่าธรรมเนียมการใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fix Rate) และ นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมการทำประกันอัคคีภัยเพื่อเป็นการป้องกันความ เสี่ยง หากกรมธรรม์เดิมยังมีความคุ้มครอง เจ้าของบ้านสามารถแจ้งยกเลิกการโอนผลประโยชน์จากสถาบันการเงินเดิม เพื่อยกผลประโยชน์ให้สถาบันการเงินแห่งใหม่ได้
- ค่าใช้จ่ายกรมที่ดิน เป็นค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% และค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้
2. ผลประโยชน์ที่ได้รับเพิ่มขึ้นจากการรีไฟแนนซ์ หากวัตถุประสงค์การรีไฟแนนซ์เพื่อต้องการลดอัตราดอกเบี้ยจ่ายให้น้อยลงแล้ว มาดูกันถึงผลประโยชน์ที่เป็นตัวเงินจากการลดดอกเบี้ย ขอยกตัวอย่างอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงจากการรีไฟแนนซ์ เช่น หากมียอดหนี้ที่ต้องการโอน 1 ล้านบาท ปัจจุบันเสียอัตราดอกเบี้ยที่ 7.13% ต่อปี ขณะที่สถาบันการเงินแห่งใหม่ที่ต้องการรีไฟแนนซ์ เสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี เท่ากับ 3.45% ต่อปี คิดเป็นส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยเท่ากับ 3.68% ต่อปี เท่ากับว่าจากเดิมที่ต้องเสียดอกเบี้ยรวม 3 ปี (คิดแบบลดต้นลดดอกเบี้ย) ประมาณ 206,327 บาท หากใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่จะเสียดอกเบี้ยรวม 3 ปี (คิดแบบลดต้นลดดอกเบี้ย) เท่ากับ 98,074 บาท เท่ากับสามารถประหยัดได้ถึง 108,253 บาทเลยทีเดียว
3. เงื่อนไขอื่นๆ จากการรีไฟแนนซ์ เจ้าของบ้านที่คิดจะรีไฟแนนซ์ควรรวบรวมข้อมูล เงื่อนไข และข้อจำกัดต่างๆ เพื่อใช้ในการพิจารณาก่อนการตัดสินใจที่จะ รีไฟแนนซ์กับสถาบันการเงินแห่งใหม่ว่าคุ้มหรือไม่ ดังนี้
- พิจารณาค่าใช้จ่ายอื่นๆ หลังจากการรีไฟแนนซ์ เช่น หากเจ้าของบ้านมีโครงการที่จะขายบ้านในช่วงระยะเวลาก่อน 3 ปี สถาบันการเงินแห่งใหม่อาจมีค่าธรรมเนียมในการปิดบัญชีก่อนกำหนดเพิ่มอีก 2-3% ของวงเงินกู้
- พิจารณายอดหนี้คงเหลือ และระยะเวลาการผ่อนชำระ เช่น หากยอดหนี้คงเหลือไม่มากนัก ระยะเวลาการผ่อนชำระเหลืออีกแค่เพียง 1-2 ปี และอาจมีเงินก้อนโตจากโบนัสมาปิดหนี้ก่อนกำหนด การรีไฟแนนซ์อาจเป็นการกระทำที่ได้ไม่คุ้มเสีย
- พิจารณาเงื่อนไขการใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ สถาบันการเงินบางแห่งมีเงื่อนไขกำหนดให้การผ่อนค่างวดรายเดือนได้ไม่เกิน 2 เท่าของยอดผ่อนชำระต่อเดือน โดยกำหนดเงื่อนไขการปรับกรณีชำระหนี้ก่อนกำหนด เท่า กับว่าหากมีเงินสดก็ไม่สามารถลดยอดหนี้ได้ในระยะเวลาที่ใช้อัตราดอกเบี้ยคง ที่ ซึ่งหากชำระมากกว่าค่างวดที่กำหนด จะต้องเสียค่าปรับจากการจ่ายค่างวดส่วนเกิน เป็นต้น
การวางแผนรีไฟแนนซ์จะคุ้มค่าหรือไม่นั้น เจ้าของบ้านควรเปรียบเทียบค่าใช้จ่าย ผลประโยชน์ที่ได้รับเพิ่มขึ้นและเงื่อนไขอื่นๆ ที่เป็นข้อจำกัดในเบื้องต้น ทั้งนี้ ควรพิจารณาถึงปัจจัยที่ไม่ได้เป็นตัวเงินด้วย เช่น ค่าเดินทาง ค่าเสียเวลาในการประเมินหลักประกัน ฯลฯ สำหรับหลายๆ ท่านที่ติดเงื่อนไขการไถ่ถอนหลักประกันก่อนกำหนด ทำให้ต้องเสียค่าปรับเพิ่ม 2-3% หาก ตัดเงื่อนไขนี้ออกไปแล้ว จะทำให้การรีไฟแนนซ์นั้นได้รับประโยชน์มากขึ้น ดังนั้น การรีไฟแนนซ์ที่ดีควรดูช่วงจังหวะเวลาที่เหมาะสมด้วยจึงจะได้ประโยชน์สูงสุด
หากท่านเจ้าของบ้านท่านใดที่ต้องการวางแผนรีไฟแนนซ์บ้าน หรือต้องการวางแผนการเงินสำหรับอนาคต บริการที่ปรึกษาทางการเงิน K-WePlan สามารถช่วยวางแผนให้อนาคตที่ฝันไว้เป็นจริงได้เพียง E-mail มาปรึกษาเราได้ที่ [email protected]
วันที่ 27 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2555
โดย : คนอง ศรีพิบูลพานิชย์
ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาการเงินส่วนบุคคล ธนาคารกสิกรไทย
