Credit: Joe Pojthaveekiat
ปี 2561 เรามียอดจอง (Presale) ทั้งหมด 41,298 ล้านบาท ถ้าเทียบกับปี 2560 มียอดจอง 42,978 ล้านบาท จะลดลง 4% โดยที่ในรายละเอียด ยอดจองของแนวราบ ปี 61 19,652 ล้านบาท เทียบกับปี 60 ยอดจองแนวราบ 14,822 ล้านบาท ยอดจองแนวราบเพิ่มขึ้น 33% ในขณะที่ยอดจองคอนโด ปี 2561 จะอยู่ที่ 21,646 ล้านบาท เทียบกับปี 60 ยอดจองคอนโดอยู่ที่ 28,156 ล้านบาท ลดลง 23 เปอร์เซ็นต์ สาเหตุที่ยอดจองคอนโดติดลบลงในปีที่แล้ว ในปีที่แล้วเราเปิด Condominium โครงการใหม่ จำนวน 4 โครงการ มูลค่ารวม 17100 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 60 จำนวน 3 โครงการมูลค่า 24,700 ล้านบาท หรือ มูลค่าลดลงร้อยละ 30 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
จะเห็นว่าปีที่แล้วเรามีรายได้ 27,701 ล้านบาท เรามีรายได้โตจากปีก่อนหน้า 25% โดยเป็นรายได้จากสินค้าแนวราบ 17,838 ล้านบาท โตขึ้น 35% และจากคอนโดเราจะมีรายได้ 8792 ล้าน โตขึ้น 11% จากปีก่อนหน้า
โครงการร่วมทุน AP ถือหุ้นอยู่ 51% ของโครงการร่วมทุน โครงการร่วมทุนทั้งหมดเป็นโครงการคอนโด
ถ้ามองที่ 100% ของโครงการร่วมทุน ปี 2561 โครงการร่วมทุนมีรายได้ทั้งหมด 10,322 ล้าน เติบโตจากปีก่อนหน้า 53% ทำให้ ถ้าโครงการร่วมทุนทั้งร้อยเปอร์เซ็นต์ มารวมกับรายได้ของ AP ทำให้รายได้ของ AP โตขึ้น 32% แต่ถ้าคิดตามสัดส่วนประเด็นการร่วมทุน นำมารวมกับรายได้ของ AP จะทำให้รายได้ของ AP โต 29%
ปีที่แล้วเรามีรายรับเฉพาะที่เป็น AP 27,700 ล้าน โตขึ้น 24.9 เปอร์เซ็นต์ ส่วนแบ่งจากเงินลงทุนในส่วนร่วมค้า จะเข้ามาในงบ ในรูปของกำไร (ไม่ใช่เข้ามาในรูปรายได้ ) เข้ามาอยู่ที่ 1125 ล้าน โตขึ้นจากปีก่อนหน้า 124.3 เปอร์เซ็นต์ ตัว margin เมื่อปีที่แล้วเราทำมาจิ้นได้ 33.8 เปอร์เซ็นต์ มีผลทำให้กำไรสุทธิ ในปี 2561 เป็น 3856 ล้าน เมื่อเทียบกับปี 2560 กำไรสุทธิของเราโตขึ้น 22.5% กำไรสุทธิของปี 61 คิดเป็น 13.9 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ กำไรต่อหุ้นจะอยู่ที่ 1.23 บาทเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่ 1 บาท อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนผู้ถือหุ้น อยู่ที่ 0.79 เท่า ซึ่งได้เคยเรียนกับผู้ถือหุ้นไว้แล้วว่าเราจะพยายามรักษาจุดนี้อยู่ที่ 1เท่า
แผนการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2562 ระวางแผนเปิดโครงการมูลค่า 56,800 ล้าน หรือเป็นจำนวนทั้งหมด 39 โครงการ จากปีก่อนหน้า ที่ 32 โครงการ การเปิดตัวโดยรวมจะโต 26 เปอร์เซ็นต์ อันนี้รวมถึงโครงการร่วมทุนด้วย ดูในรายละเอียดเราจะเห็นว่าส่วนของแนวราบจะเปิดตัวมูลค่า 33,400 ล้าน เปิดตัวโครงการโตจากปีก่อนหน้า 23 เปอร์เซ็นต์ โดยเป็นแนวราบ 34 โครงการ เมื่อเทียบกับปี 61 อยู่ที่ 28 โครงการ และคอนโดมิเนียม มูลค่า 22,400 ล้าน โตจากปีก่อนหน้า 31% โดยที่คอนโดปีนี้เราจะเปิดตัวทั้งหมด 5 โครงการ เป็นของ AP 2 โครงการ และเป็นโครงการร่วมทุน 3 โครงการ เทียบกับปี 61 ที่เปิดตัวทั้งหมด 4 โครงการ ( เป็นของ AP 1 โครงการ และโครงการร่วมทุน 3 โครงการ )
(Portfolio) ทั้งหมดที่เราถืออยู่ในมือวันนี้ ในส่วนของ AP เอง ( ยังไม่รวมโครงการร่วมทุน ) มี Backlog มูลค่า 11,679 ล้าน มี project ที่รอขายอยู่ 49,892 ล้าน และมีโปรเจคที่จะเปิดในปีนี้ที่เป็นของ AP อย่างเดียว 28,630 ล้าน เป็นมูลค่าโครงการทั้งหมด 96,201 ล้าน
ถ้าดูที่ jv จะมี Backlog อยู่ที่ 41,288 ล้าน ซึ่งจะรับรู้ในปี 19 ,20 ถึง 21 อาจจะไปถึงปี 22
เรามีของหรือขายที่จะต้องขายต่ออีกมูลค่า 5,703 ล้าน
และมีโครงการที่จะเปิดใหม่อีกมูลค่า 15,100 ล้าน รวมทั้งหมดเป็นมูลค่า 62,091 ล้าน
สรุป portfolio AP ที่ร่วมโครงการร่วมทุน 50% ด้วย ณ วันที่ 31 มีนาคม 62 จะมีมูลค่า 127,867 ลบ ในจำนวนนี้จะเป็นรายได้รอรับรู้ (Backlog) มูลค่า 38,736 ลบ
บริษัทได้รับ การรับรอง ให้เป็นสมาชิกของแนวร่วมปฏิบัติของภาคเอกชนไทยในการต่อต้านการทุจริตตั้งแต่วันที่ 9 มีนาคม 2560 โดยปีที่ผ่านมาบริษัทได้ดำเนินกิจกรรมต่างๆ พี่เป็นการส่งเสริมการต่อต้านการคอรัปชั่นเช่นการสื่อสารไปยังลูกค้าของบริษัทขอความร่วมมืองดให้ของขวัญของกำนัลหรือผลประโยชน์อื่นใด พวกลูกแตกในช่วงเทศกาลปีใหม่หรือเทศกาลอื่นๆกับกรรมการ ผู้บริหารและพนักงาน นอกจากนี้ยังมีการประชาสัมพันธ์จริยธรรมการกำกับดูแลกิจการที่ดีการแจ้งเบาะแสการต่อต้านการทุจริตคอรัปชั่นผ่านช่องทางการสื่อสารของบริษัท ไม่ว่าจะเป็นอินทราเน็ต Email AP News เพื่อเป็นแนวทางในการปฏิบัติงานที่โปร่งใส อันเป็นไปตามหลักการ กำกับดูแลกิจการที่ดีของบริษัทมหาชน ที่มีความรับผิดชอบต่อสังคมและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกภาคส่วน
(คุณอนุพงษ์ อัศวโภคิน ) ได้ เรียนให้ทราบถึงผลการดำเนินงานของปีที่ผ่านมาแล้ว ท่านผู้ถือหุ้นใดมีข้อสงสัยจะซักถาม เชิญได้เลยนะครับ เชิญครับ
ถาม ทำไมปี 61 ถึงมีโครงการน้อยกว่าปี 60
ตอบ ในปี 61 โครงการที่เปิดน้อยกว่าปี 60 จะเป็นคอนโด ถ้าดูเป็นแนวราบจะเห็นว่าเปิดโครงการมากกว่า มันเป็นสาเหตุว่าทำไมเรามียอดจองและยอดรับรู้รายได้ของแนวราบโตขึ้นมาก ที่นี้คอนโดเนี่ย การเปิดตัวไม่ได้เป็นตัวกำหนดการรับรู้รายได้ในอนาคตจะน้อยลงเพราะการเปิดตัวคอนโดเนี่ย มันมีระยะเวลาในการก่อสร้าง สิ่งที่เรามองเราจะมองในเรื่องของว่าในแต่ละปี ที่คอนโดเสร็จและมีของพร้อมโอนพร้อมขาย ต้องโตขึ้น ซึ่งเรียนว่าโตขึ้น อันที่ 2 คอนโด เราดูจังหวะ ที่ AP เองถ้าใครเป็นผู้ถือหุ้นมานานจะเห็นว่าเราค่อนข้างจะระมัดระวัง สัดส่วนหนี้สินต่อทุนของเราเคยบอกมานานแล้วว่า อยู่ที่หนึ่งแต่เราไม่เคยถึงสักที เราระมัดระวังเรื่องการซื้อที่ เช่นเดียวกับการซื้อที่ดิน เราระมัดระวังเกี่ยวกับการลงทุนเรื่องคอนโด วันนี้ทุกท่านคงทราบแล้วว่า จะมีข่าวเรื่องคอนโดค่อนข้างจะเยอะเช่นคอนโดแย่แล้วอะไรแล้ว เราจะซื้อที่อย่างระมัดระวังต้องเรียนตรงๆว่าเราไม่กดดันตัวเองว่าที่มาแล้วเราต้องซื้อ ถ้าดูแล้วมีความเสี่ยงค่อนข้างสูงเราจะไม่บุ่มบ่ามเข้าไปซื้อ ยกตัวอย่างเช่น ปีที่แล้วทุกท่านจะได้ยินเสมอเลยว่าราคาที่กลางเมืองเนี่ย Record High ตารางวาละ 3 ล้าน สัญญากับทุกท่านนะครับว่าจะไม่มีเราไปประมูล เราไม่เข้า เราพยายามหาโครงการซึ่งเราคิดว่า วิ่งไปที่ค่อนข้างจะ Mass เป็นอะไรที่คนทั่วไปน่าจะซื้อได้ เรามองว่าราคาต่อตารางเมตรส่วนใหญ่จะอยู่ที่ แสนถึงแสนห้า เราจะค่อนข้างซื้อที่อย่างระมัดระวัง แต่ไม่ต้องห่วงคอนโดที่เสร็จจากปีนี้ไปตัวเลขจะโตขึ้นทุกปี ตอนนี้โครงการที่เราจะซื้อเรามองทะลุไปถึงปี 2022-23 ด้วยซ้ำไป นี่คือตอบคำถามที่ 1 ไม่ทราบตอบตรงกับคำถามไหมครับ ตรงนะครับ
คำถามที่ 2 จะมั่นใจได้ยังไงว่าจะเปิดได้ครบ
ตอบ ค่อนข้างเชื่อมั่นว่าเปิดได้ครบครับ ทำธุรกิจอสังหาความเสี่ยงค่อนข้างเยอะ แต่ 34 โครงการเนี่ย ค่อนข้างมั่นใจ ว่าจะเปิดได้ครบ เพราะจริงๆแล้วเนี่ย เราวางแผนน่าจะซื้อได้มากกว่านี้แล้วเปิดได้มากกว่านี้ แต่รายละเอียดที่เราไม่มั่นใจเราไม่ได้เอามาลงให้เห็น อย่างนั้น 34 โครงการแนวราบกับ 5 โครงการคอนโด เราค่อนข้างเชื่อว่าเราจะเปิดได้ ถ้าสังเกตดีๆการเปิดตัวโครงการจะอยู่ในไตรมาส 2 กับไตรมาส 3 ส่วน ไตรมาส 4 จะน้อยมาก เพราะฉะนั้นก็มีจุดที่เราจะระวังได้อย่างหนึ่งก็คือถ้าหลุดจากไตรมาส 3 เราก็จะไม่ไปเปิดที่ไตรมาส 4 ค่อนข้างมั่นใจว่าจะเปิดโครงการได้ครบ แต่ต้องเรียนว่าความเสี่ยงก็ยังมีทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ความเสี่ยงเรื่องการเปิดตัวโครงการมีค่อนข้างจะสูง มีท่านอื่นอีกไหมครับ เรียนเชิญเลยครับ
ถาม รายได้รวมมีการเปลี่ยนแปลงเติบโต 24.9 เปอร์เซ็นต์ แต่ต้นทุนในการขายค่าใช้จ่ายในการขาย มีเปอร์เซ็นต์ที่เพิ่มขึ้นมากกว่ารายได้ อยากทราบตรงจุดนี้
ตอบ เรามีรายได้จากบริษัทร่วมค้าพันกว่าล้านโตขึ้นมาร้อยกว่าเปอร์เซ็นต์ เวลาเราเซ็นสัญญากับ jv เราจะชาร์จค่า Management fee เราจะมีรายได้เป็น management fee เข้ามา แต่ในขณะเดียวกันค่าใช้จ่ายต่างๆที่เป็นเรื่องจะเข้ามาอยู่กับ AP เพราะฉะนั้นถ้าดูเปอร์เซ็นต์จะต้องดูเปอร์เซ็น consolidated ยอดรายได้ของ AP บวกกับอีก 51% ของ JV แล้วจะเห็นว่า ลดลง (หมายถึง SG&A ของ AP จะลดลง / ตัวเลขในงบ % เพิ่มขึ้น เพราะมี คชจ ด้านบุคลากรของ JV ไปรวมอยู่ แต่ AP ได้รายรับจาก JV เป็น management fee ) คืองบอันนี้เวลา Report ในบัญชีตามมาตรฐานบัญชี เราไม่ได้เอางบ Top line เข้ามา เราเอาแค่กำไรของร่วมค้าเข้ามา แต่ค่าใช้จ่าย มันมีของทั้ง 2 ข้างคือทาง AP และข้าง JV (แล้ว AP ค่อยไปชาร์จ JV เป็นค่า management fee) เพราะเราบริหารโครงการของ jv ด้วย ดังนั้นจะเห็นว่า ของ AP รายได้คอนโดจะลดลง และค่อยๆลดลง เพราะคอนโดจะไปทำภายใต้บริษัทร่วมค้า ส่วนต้นทุนขาย margin ของคอนโดจะสูงกว่าแนวราบ ยังของเราอยู่ที่ 37 เปอร์เซ็นต์ 38 เปอร์เซ็นต์หรือ 40 เปอร์เซ็นต์ แต่คอนโดเราไปอยู่ที่บริษัทร่วมค้า ดังนั้นถ้าไปดู margin ของบริษัทร่วมค้าจะสูงถึงประมาณ 37- 38 เปอร์เซ็นต์ เดิมเราทำของเราคนเดียวเรามีโอนคอนโดเยอะสัดส่วนของคอนโดที่เข้ามาผสมผสาน ทำให้ดู margin ค่อนข้างจะสูงแต่พอคอนโดหายไปอยู่กับบริษัทร่วมค้า margin ก็ดูลดลง เนื่องจากส่วนใหญ่นะวันนี้จะเป็นแนวราบซึ่งแนวราบ margin จะอยู่ประมาณสัก 32-33 เปอร์เซ็นต์ คือตัว margin ดีๆมันหายไป แต่ไม่ใช่ว่าเราไม่ได้นะครับ คือเราได้จากบริษัทร่วมค้ามาพันกว่าล้านที่เป็นกำไร
มีคำถามอีกไหมครับเชิญครับ
ถาม การฟ้องร้อง ถือเป็นปัจจัยเสี่ยงไหม
ตอบ ถือเป็นปัจจัยเสี่ยงครับ แต่ AP แทบจะเป็นบริษัทเดียวที่ยอดขายเราถูก 100 บาท เราตั้งสำรองเสมอ ถ้าไปดูนะวันนี้เรามีสำรองเรื่องความเสี่ยง ประมาณ 3-4 ร้อยล้าน ซึ่งเวลาทำโครงการจะมีปัจจัยเสี่ยง มันไม่ได้เสียหายขนาดทำความโครงการไม่ได้แต่มันเป็นความเสียหายที่เราต้องไปดูแลชุมชน และมันเป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจที่เราทำสม่ำเสมอ มันเป็นเรื่องของการทำธุรกิจที่เป็นปกติที่เราต้องดูแลอยู่สม่ำเสมอ มันมีเคสแต่ว่ามันก็ไม่มีผลกระทบถึงงบเพราะเราได้ตั้งสำรองเอาไว้แล้ว ถ้าจะคุยกันในรายละเอียด สงสัยต้องคุยกันเป็นวันเพราะมันมีเคสเยอะมาก แต่เรามีเจ้าหน้าที่ลงไปดู ในแต่ละโครงการ ซึ่งเป็น Normal Practice ลงไปเดิน คุยรอบๆโครงการ แล้วถ้าเป็นคอนโดผู้รับเหมาเองมันเป็นหน้าที่ของผู้รับเหมาตึกสูงซึ่งเราได้คุยกับเขาไป ซึ่งต้องเรียนอย่างนี้ หากมีปัญหาผู้รับเหมาก่อสร้างไม่ได้จะเป็นผลเสียกับผู้รับเหมาเอง พอๆกับเรา ผู้รับเหมาก็จะพยายามไปคุยกับรอบข้างไว้เสมอ แต่ถ้าถามว่ามีเคสไหมก็เป็นเรื่องปกติที่จะต้องเจอกันทุกวันอยู่แล้ว แล้วเจ้าหน้าที่ทุกคนก็รับทราบเรื่องดีๆ ลงไปคุยทำความรู้จักพยายามเป็นมิตรพยายามไปคุยกับรอบข้างเวลามีปัญหาอะไรเราก็จะเข้าไปคุย แต่ถ้าจะไล่ Case ต้องขอประทานโทษด้วยคือมันเยอะจริงๆ แต่เราทำอยู่ตลอด ไม่ทราบตอบตรงคำถามไหมครับ
มีท่านอื่นอีกไหมครับ เชิญครับ
ถาม เห็นว่าปีนี้มีการเปิดตัวโครงการค่อนข้างเยอะ อยากทราบหลักคิด ให้สภาพ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปีนี้ด้วยครับ
ตอบ เปิดเยอะคือพอมีตังค์ครับ มีตังค์ก็เปิดโครงการเยอะ (ยิ้มอ่อน 😂) อันนี้ตรงไปตรงมานะครับ แนวราบมาเปิดเยอะโดยหลักการคือเวลาเรา การเปิดแนวราบ 1 โครงการก็เหมือนเปิด ร้านค้า 1 ร้านค้า คุณจะทำยอดขายให้เยอะ เหนื่อยมากนะครับ ที่เปิดแนวราบ 1 โครงการแล้วจะ Jackpot ขายได้เยอะขายได้หมด น้อยมากๆ เวลาเราเปิดโครงการเราก็ยังไม่ได้สร้างทั้งหมดเพราะฉะนั้นความเสี่ยงก็ยังไม่เกิด เราสร้างเท่าที่เราขาย และโครงการแนวราบโดยปกติก็จะเหมือนกันทุกคน คือจะมียอดขายไปถึงระดับหนึ่ง จะเอาให้มากกว่านี้ต่อเดือนมันทำไม่ได้ อย่างเช่นโครงการบ้านเดี่ยวอาจจะได้เดือนนึงซัก 15 หลังซึ่งถือว่าเยอะแล้วนะครับ ก็แค่นั้น มากกว่านี้คงทำไม่ได้ เพราะฉะนั้นเวลาเราต้องการจะเพิ่มการรับรู้รายได้ ต้องเปิดจำนวน site เยอะ เปิด site นึงก็เหมือนเปิดร้านค้าร้านนึง เหมือนเปิดเซเว่นนะครับ มี 20 ก็จะมีรายได้เยอะขึ้นมา ตรงข้ามถนนยังเปิดแข่งกันเลยไม่ได้เปิดร้านเดียว นี่คือหลักการในการเปิดแต่ถ้าถามว่าทำไมเปิดเยอะก็คือเราต้องโตนะครับ และ Gearing เรายังต่ำ เห็นว่าเราเปิดเยอะซื้อเยอะ แต่สัดส่วนหนี้สินต่อทุนก็ยังอยู่ที่ 0.79 คือเราต้องโต สภาวะอสังหาในปีนี้ก็อย่างที่ทุกคนรู้กัน คือคอนโดก็จะเหนื่อยหน่อย ก็จะเป็นคอนโดในบางโลเคชั่นในบางระดับราคาต่างระดับราคา 3-4 แสนเนี่ยต่อตารางเมตรเนี่ยพวกเราขยาด อย่างคอนโดของ AP Victorio ที่เราขายอยู่ตารางเมตรละ 280,000 เราขายหมดแล้วนะครับหมดเกลี้ยงแล้วเมื่อปีที่แล้วขายดีด้วยแต่ผมคิดว่าระดับราคาอย่างนั้น มันเป็นการใส่ Supply ไปในตลาด ในขณะที่กำลังซื้อไม่ได้เยอะขนาดนั้นอันนั้นเราจะค่อนข้างระมัดระวัง ตลาดคอนโดที่เราไปจะอยู่ที่ประมาณแสนกลางแสนต้นๆ แสนกลางๆ ซึ่งเป็นตลาดแพคเกจออกมาประมาณ 3 ล้าน เป็นตลาดสำหรับคนทั่วไป สวนแนวราบผมคิดว่าเราค่อนข้างไปได้ดี ตลาดแนวราบไม่หวือหวาอยู่แล้วไปได้เรื่อยๆอยู่แล้ว เพียงแต่ว่ามีซัพพลายลงไปใช่หรือเปล่าแค่นั้นเอง ปีนี้ เพื่อนผมในตลาดก็คงมาทำแนวราบเยอะขึ้นแต่บังเอิญโชคดีนิดนึงเราซื้อที่ที่จะมาทำแนวราบ ตั้งแต่ปี 60-61 จะเห็นว่า แนวราบปี 60 ถึงปี 61 โตค่อนข้างเยอะ ปีนี้แนวราบก็น่าจะโอเค ไม่ทราบตอบคำถามไหมครับ มีท่านอื่นไหมครับ เชิญครับเชิญครับ
ถาม ตลาดคอนโดปีนี้ค่อนข้างฝืด ของเก่าเข้าใจว่ายังมีเหลือของใหม่ก็จะเปิดเพิ่มขึ้นอีก ไม่ทราบว่าจะมีการจัดการอย่างไร
ตอบ เฉพาะที่เปิดปีที่แล้ว ยอด Take up ที่ประมาณ 70-80 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งก็ค่อนข้างดีมาก จริงๆโครงการปีที่แล้วต่อให้เราเปิดมันก็ยังสร้างและยังโอนต่อไปได้อีก 2-3 ปี Stock คอนโด AP จริงๆน้อย สิ้นปีที่แล้วอยู่ประมาณ 4,500 ล้านซึ่งน้อยลงกว่าสิ้นปีก่อนหน้าอีก ตลาดคอนโดดูแย่ไหม ก็มีข่าวว่าแย่ทุกวัน มันไม่แย่มันก็ต้องแย่นะครับ ก็จะเหมารวมกันทุกคนเลยว่าแย่แล้วนะครับแย่แล้วมีไหมมีแต่ คืออย่างนี้ครับไม่ทราบว่าพวกเราจะคุ้นกับอุตสาหกรรมกันมากแค่ไหนพวกเราจะนิสัยเสียอย่าง คือจะคุ้นเคยกับคำว่าเปิด หมด เปิด หมด เปิดหมดไม่มีเก็งกำไรเนี่ยโกหก แต่วันนี้สิ่งที่เกิดขึ้น คืออย่างเราเปิดเราก็จะไปได้สัก 40 ถึง 50 เปอร์เซ็นต์แล้วมีเวลาอีก 2 ปีขายนะครับ ถ้าไปดูปีที่แล้ว ของที่ขายไม่หมด ของเราโตขึ้นกว่าปีก่อนหน้า เกือบ 4-50%
ผมเคยคุยกับพวกนักข่าวบอกว่าต้องรบยาวให้เป็น ถ้ารบยาวไม่เป็น พวก รบสั้นจะตาย รบยาวให้เป็นคือพวกยอดขายที่ยังขายไม่หมด คุณจะกระตุ้นยังไงให้ยอดขายแต่ละเดือนแต่ละเดือน ซึ่งเวลาผมดูผมจะดูยอดขายแต่ละเดือนของโครงการที่ยังขายไม่หมด ยกตัวอย่างเช่น Victorian เนี่ย ตอนเราเปิดมา 3-4 ปีที่แล้วก็ยังไม่หมดแต่ตอนนี้เราก็ขายจนหมดแล้ว pap เรา ผมทำมา 25 ปี คอนโดเป็นอะไรที่สิ่งที่เกิดวันนี้ไม่ได้แปลกไซเคิลของคอนโดมันเป็นอย่างนี้อยู่แล้ว เวลาเห็นดีก็หันมาทำ ทำเสร็จก็เวอร์ซัพพลาย แต่ demand มันยังมีอยู่ เวลา Over Supply ทุกคนก็หยุดทำ เสร็จ demand ที่มีอยู่ ก็ค่อยๆกิน Supply ที่มัน Over อยู่จนหมด ปรากฏว่าตื่นมาอีกทีทำไมมันขายดี ก็แห่กันมาทำ ไปดูสิครับ Supply คอนโดถ้าเราพลอตกราฟย้อนหลัง มันจะแกว่งขึ้นแกว่งลงมันเป็นภาวะปกติมากๆสำหรับคอนโด ผมถึงเรียนว่า มีอยู่ท่านหนึ่งเมื่อกี้ ถามว่าปีที่แล้วทำไมผมถึงเปิดคอนโดน้อยลง ต้องบอกว่าเราระมัดระวังในการทำเราไม่ตามแห่ เนื่องจากเรา จับตลาดใกล้รู้จักลูกค้าดี เรารู้ว่าอะไรที่ทำแล้ว จะเวิร์คเราถึงจะทำ
ถาม เราใช้ Gearing แค่ 0.78 เอง
ตอบ “แค่” เองหรือครับ สมัยก่อนเขาบอกว่าผมเยอะมากแล้วนะครับ
ถาม สงสัยเรื่องกลยุทธ์ แนวราบของเราสร้างพร้อมขาย หรือสร้างบางส่วนแล้วก็มาขายครับ
ตอบ สร้างไปขายไปครับ ก็เป็นล็อตและวิธีที่เราจะแอพพรูฟงานก่อสร้างมันเป็นระบบอยู่แล้วนะครับผมแทบไม่ไปยุ่งเลยครับ สิ่งที่สร้างไปขายเวลาเราขายเราจะขายได้ทั้งที่เสร็จแล้ว และก็ที่กำลังก่อสร้างอยู่ ส่วนใหญ่ลูกค้าจะซื้อก็ต้องมีงานก่อสร้างให้เห็น โซนที่ไม่มีงานก่อสร้างเลยลูกค้าเขาไม่ซื้อ ซึ่งดีนะครับ ไม่ได้เป็นภาระเรา แล้วเขาก็จะดูว่าสต๊อกเนี่ยมันเหลืออยู่เท่าไหร่สต๊อกเนี่ยรวมถึงทั้งสร้างเสร็จแล้วก็รวมถึงภาษาอังกฤษเรียกว่า work in process คืองานที่กำลังก่อสร้างอยู่ ถ้าสต๊อกลงไปถึงระดับนึง ก็จะสั่งก่อสร้างเพิ่ม ส่วนคอนโดต้องสร้างเสร็จก่อนถึงจะโอนให้ลูกค้าได้ ผมถึงบอกว่ามันเป็นความเสี่ยง จะรู้จริงๆ ก็หลังจากสร้างเสร็จ อย่างที่ผมเรียนต้องรู้จัก รบยาววันที่ตึกเสร็จทุกคนจะเจอเหมือนกันส่วนนึงจะ Cancel ระหว่างทางก็ต้องขายเสียบใหม่ ระหว่างทางจะต้องทำยังไงให้ลูกค้าที่เก็งกำไรขายออกไปแล้วเอาตัวจริงเข้ามานี่ล่ะครับรบยาว จะมีบางคนใช้บางวิธีในแนวราบ ใช้วิธีเปิดทั้งโครงการเลย แล้วก็ให้จิ้มเอา ผมแอบไปดู สิ่งที่เขาจองสะเปะสะปะ ก็จับมารวมหมวดในส่วนที่สร้างอยู่เท่านั้น คือพวกเราขายฟันหลอไม่ได้ครับขายฟันหลอจะมีปัญหา เข้าใจคำว่าขายฟันหลอใช่ไหมครับ สร้างเสร็จ 6 หลังขายได้ 3 หลัง อีก 3 หลังฟันหลอถ้าเป็นแบบนั้นพวกเราเหนื่อยครับเงินจม เพราะฉะนั้นเราจะสร้างเป็นล็อต แต่มีบางคนภาพตอนแรกเขาดูเหมือนขายทั้งโครงการ แต่เอาจริงๆมันมียกเลิก พอยกเลิกเสร็จเขาก็จับมารวมกันไว้ตรงที่เขาสร้างเท่านั้น แต่ถ้าถามแล้วเอาจริงๆก็คล้ายกันทั้งหมด ไม่ทราบมีท่านอื่นมีคำถามอีกไหมครับ (มีคนยกมือ) ได้เลยครับยินดีครับ
ถาม เกี่ยวกับจอยเวนเจอร์ที่เราถืออยู่ 51% อยากทราบว่าพิจารณายังไงที่จะให้ใครมาเป็นจอยเวนเจอร์เรามีอะไรยังไงและเราจะดูแลหรือควบคุมเขายังไง เพราะเวลาจะขายก็ขายในชื่อของเรา AP จึงอยากทราบว่าพิจารณาจอยเวนเจอร์ยังไง
ตอบ ผมว่ามันกลับทางว่าเขาจะควบคุมเรายังไงมากกว่านะครับ เพราะเขาอยู่ต่างประเทศ เราอยู่เมืองไทย เขาเอาเงินมาลงและมันเป็นความเสี่ยงของเขา Operation อยู่ที่ต่างประเทศ เขาจะทำยังไง อันนี้กลับทางนะครับ พิจารณายังไงเป็นจอยเวนเจอร์วันนี้เราไม่ได้พิจารณาเลยครับ เรามีอยู่คนเดียวคือ Mitsubishi Real Estate เป็นบริษัทเรียลเอสเตทที่มี Asset ใหญ่ที่สุดในญี่ปุ่น เขามี access อยู่ล้านๆนะครับ บาทนะครับ ถ้าใครเคยไปเที่ยวญี่ปุ่นรู้จักมารูโนะจิ เป็นแอเรียที่ Business area เหมือนราชดำริ Tokyo Station เขาเป็นเจ้าของพื้นที่ตรงนั้นอยู่ 30 เปอร์เซ็นต์ คิดดูว่ารวยขนาดไหนเขาเคยเป็นเจ้าของตึกร็อกกี้เฟลเลอร์ที่อเมริกา เรานี่ปลายนิ้วก้อยของเขา เพราะฉะนั้นในทางกลับกันไม่ใช่เราพิจารณาเขาแต่เขาพิจารณาเรายังไง ตอนนั้นเราใช้เวลาในการเจรจาอยู่ประมาณซักเกือบ 2 ปีกว่าจะลงตัวกัน แล้วพอลงตัวเขาก็เป็น Partner กับเราคนเดียว วันนี้เอพีเป็นบริษัทที่ร่วมทุนคนเดียวที่มี Staffุ่ ญี่ปุ่นนั่งอยู่กับเรา 5 คน และเรา co work ร่วมกันเราแชร์ เรื่อง Knowledge know how ร่วมกัน เราส่งคนไปญี่ปุ่นแล้วส่งคนไปดูงานก่อสร้างแล้วเขาก็เปิดให้เราดูหมด ตอนนี้เรากำลังดูเรื่อง อะไรบางอย่างที่เขาศึกษา แล้วเขาจะเอากลับมาใช้กับเรา ผมว่าจอยเวนเจอร์ partner สำคัญที่สุดไม่ใช่จอยสะเปะสะปะ ถ้าหากว่าใช่ก็จบแล้วคนนั้น แล้วตังค์เขาเยอะครับ เราเล็กกว่าเขาเยอะครับ อย่างปีที่แล้วที่ถามว่าผมซื้อน้อยไปเขาร้องจ๊ากมานั่งเคลียร์ผมอยู่บอกว่าให้ซื้อมากกว่านี้แต่ผมไม่เอา ผมบอกแค่นี้ดีที่สุดก็แค่นี้แหละ เพราะที่ที่เข้ามาความเสี่ยงเยอะ เราวาง Process ข้างในแล้วมี Process วิธีการทำงานเรามีการ Control บริษัทนี่ถูก Control เหมือน AP เอง เขาคือส่วนหนึ่งของ AP เรากำหนดกติกาตั้งแต่ต้น ตั้งแต่ก่อนทำ jv ว่าต้องทำอะไร แล้วเราเดินตามกติกานั้น
ถาม เราพิจารณายังไงในการเลือกผู้รับเหมาช่วงต่างๆ ให้เราควบคุมดูแลเขาอย่างไรเพื่อไม่ให้มีผลกระทบ กรณีที่ผู้รับเหมาช่วงไปสร้างความเดือดร้อน
ตอบ แนวราบเราไม่ค่อยมีปัญหากับพื้นที่ข้างเคียงเท่าไหร่เพราะพื้นที่มันใหญ่มาก ส่วนใหญ่จะเจอประเด็นของคอนโดค่อนข้างมาก ผู้รับเหมาคอนโดที่เราใช้คือเรามีนโยบายมาสัก 5 – 6 ปีแล้ว แล้วใช้ควรอยู่กลุ่มเดียว และคนกลุ่มนี้ก็รู้ว่ามีงานจากเรา เพราะฉะนั้นเขาก็ไม่อยากขาดงานจากเรา เราใช้คำว่าเป็นพันธมิตรทางธุรกิจซึ่งกันและกัน เพราะฉะนั้นถามว่ามั่นใจได้อย่างไรว่าเขาต้องลงไปเคลียร์ เขาต้องลงไปเคลียร์ครับ เพราะไม่อย่างนั้นหากเรา Say No กับเขาในงานหน้า ค่าเสียหายเยอะมาก มันคือคู่ค้าทางธุรกิจกัน แล้วเราใช้วิธีนี้มานานแล้วและเราไม่บิดราคา เราใช้วิธีให้บุคคลภายนอกประเมินราคากลางแล้วให้เขาส่งราคามา ถ้าเขาส่งราคามาต่ำกว่า ซึ่งปกติ เวลาเราเจรจาเขาจะเสนอราคามาต่ำมากต่ำกว่าราคากลางที่เราทำไว้พอสมควร เราก็จะให้เขาทำ คอนโดต้องเรียนตรงๆว่าตลาดมีกลับไปกลับมา วันที่ตลาดดีมากคุณจะหาผู้รับเหมาไม่ได้เลย ผมเคยเจอสภาวะนั้น ผมหาผู้รับเหมาไม่ได้เลยหาได้ก็คงราคาแบบผมแทบตาย เวลาตลาดแย่ๆเขาก็ บิดราคามาแบบขาดทุนแล้วก็ทำงานไม่จบ วิธีที่เราทำงานเราหา partner แต่เราไม่ได้กางให้เขาดูนะครับว่าเรามีเท่าไหร่เขาต้องส่งราคามา ด้วยวิธีเหล่านี้เรากับเขาก็จะค่อนข้างเกรงใจซึ่งกันและกัน เวลามีปัญหาอะไรกับข้างบ้านเขาก็จะต้องลงไปเคลียร์ แล้วระหว่างทางเราก็มีการให้คะแนน เรามีให้เรตติ้งว่าผู้รับเหมาคนไหนเป็นอย่างไร อันนี้คือวิธีภายในของเรา
ถาม ประโยชน์ที่เราได้จาก jv คืออะไรครับ โนฮาว หรือ cost of fund หรือ funding
ตอบ เยอะครับ 1 เราได้การกระจายความเสี่ยง ถ้าไม่มีจอยเวนเจอร์ ผู้ถือหุ้นคงจะไม่มีทางได้เห็นเราทำโครงการเป็นหมื่นล้าน แต่พอโครงการหมื่นล้าน คนละครึ่งความเสี่ยงมันก็ลดลง AP แทนที่จะใช้เงิน 3,000 ล้านในการทำโครงการเดียวเราก็เอา 3,000 ล้านไปทำ 2 โครงการมันคือการกระจายความเสี่ยงแล้วมันทำให้เรามีความสามารถในการซื้อที่ที่แปลงใหญ่ขึ้น มันทำให้คู่แข่ง ซื้อในบางที่ไม่ได้เพราะไซส์มันใหญ่มาก เงินมันค่อนข้างจะเยอะมากคนอื่นซื้อไม่ได้แต่เราซื้อได้ นี่คือทางด้านการเงินก่อน ทางด้าน Knowledge know how เขาแชร์ knowledge ทางโน้นเราส่งคนไปดูงานเข้าบ่อยมาก เขาก็ส่งคนมาหาเราบ่อยเหมือนกัน แลกเปลี่ยนความรู้ซึ่งกันและกันเราก็ไปดูตึกเขาเขาก็มาดูตึกเรา และ Connection เขาก็เยอะ เราใช้ของบางอย่างที่เป็นมิตซูบิชิซึ่งเมื่อก่อนก็แพงมากแต่ปัจจุบันก็ไม่ค่อยจะแพงเท่าไหร่ การที่เราเข้าตลาดหุ้นและมีเงินจากผู้ถือหุ้นมา ต่างกันกับการกระจายความเสี่ยงที่มี jv เราเอาเงิน 3,000 ล้านแทนที่จะทำโครงการเดียวไปทำได้ 2 โครงการ เพราะมี jv เหมือนผู้ถือหุ้น คงไม่มีใครใช้เงินก้อนเดียวไปซื้อหุ้นตัวเดียว เราต้องมีการจัด portfolio ก็เหมือนกันเราก็กระจายความเสี่ยงโดยการเงิน 1 ก้อนลง 2 โครงการ
เป็นการ manage ความเสี่ยงของโครงการ ถ้าเราใช้เงิน 3000 ล้านลงไปโครงการเดียวแล้วโครงการนั้นมีปัญหาเราเสร็จไหมครับ แต่ 3 พันล้านลง 2 โครงการ 1 โครงการมีปัญหา 1 โครงการโอเคมันเป็นการกระจายความเสี่ยง
ถาม ในงบการเงินหน้า 48 ที่มียอดยกเลิกอยากให้ช่วยขยายความ
ตอบ มันเป็นเรื่องปกติจองแล้วก็ยกเลิก คอนโดจะเยอะมากวันเปิดจองมาจอง แล้วก็ยกเลิกไม่ไปทำสัญญา หรือทำสัญญาแล้วก็ยกเลิกไม่มาโอน ที่ยกเลิกนั้น ตามที่เห็นมี 2 ส่วน คือเพราะเปลี่ยนใจและเพราะขอแบงค์ไม่ผ่าน และยอดยกเลิกถ้าดูเป็นเปอร์เซ็นต์จะเห็นว่าไม่ได้เยอะขึ้น แต่ถ้าดูเป็น amount อาจจะเยอะขึ้น เพราะมัน Relate กับ Presale กู้ไม่ผ่านส่วนใหญ่จะเป็นแนวราบ คือลูกค้าจะวางเงินส่วนหนึ่ง แล้วก็จะกู้แบงค์ แล้วแบงค์ไม่ผ่านก็จะยกเลิกไป อีกกลุ่มจะเป็นเรื่องของการเปิดโครงการจองแล้วไม่มาทำสัญญา กลุ่มที่ทำสัญญาแล้ว กลุ่มคอนโดนะครับ แล้วไปถึงตอนท้ายแล้วยกเลิกนั้นมีน้อย เพราะขายระหว่างทางหาคนใหม่มารับต่อ เพราะฉะนั้นจะเป็นเรื่องของ แนวราบ วางเงินจองแล้วยกเลิก กลับคอนโดที่เปิดจอง วางเงินจองแล้วไม่มาทำสัญญา เพราะมันเกี่ยวข้องกับเงินน้อยมาก
reject rate ที่ประมาณ 15 เปอร์เซ็นต์ คอนโดแพงโอนเป็นเงินสดประมาณ 30 เปอร์เซ็นต์ คอนโดที่ถูกลงมาหน่อยเงินสดประมาณซัก 15 เปอร์เซ็นต์ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ แนวราบเงินสดไม่ถึง 5%
ถาม รายได้ของ AP มาจากทั้ง jv และ AP ทำเอง เรามีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาอย่างไร ว่าอันไหนจะทำกับ jv อันไหนจะทำเอง
ตอบ สงสัยต้องเอายาวครับ อันแรกก่อนเราดูว่าเราจะเติมรายได้ของเราข้างหน้าเนี่ยเราต้องโต เราดูว่าถ้าเราโตไม่ไหวแล้วก็ต้องบอกกับทาง partner ขอเถอะขอทำเอง เพราะปีนี้มันช็อต ถ้าคุณเอาไปครึ่งนึง เท่ากับผมต้องหา 2 โครงการผมไม่ไหวเนอะ ส่วนใหญ่เราจะให้ JV ซะส่วนใหญ่ แทบจะ 70-80 เปอร์เซ็นต์ เพราะเราต้อง honor แต่เราก็ตกลงกับเขาไว้ว่า ปีไหนไม่ไหวจริงๆก็จะขอทำเอง อย่างปีนี้เรา launch โครงการที่เป็นของเราเอง 2 โครงการ เป็นตึก 8 ชั้นเพื่อที่จะมาเติมรายได้ปีนี้กับปีหน้า อยู่ที่รัชดาภิเษกกับที่อ่อนนุช อันนี้เราก็บอกกับเขา วันนี้ขอทำเองนะเพราะเราต้องการเติมรายได้ของเราให้โตเราเอาตัวเราเป็นหลักก่อน คอนโดที่เป็น low rise เราจะทำเอง ไม่ใช่เพราะเขาไม่อยากได้นะครับแต่เพราะว่าเราไม่อยากให้
เงินดาวน์ของเราอยู่ที่ 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์อยู่แล้วครับและ ltv ก็อยู่ที่ 10% ltv สำหรับบ้านหลังแรกและคอนโดอยู่ที่ 10 เปอร์เซ็นต์ไม่ได้เปลี่ยนแปลงเลย และถ้าเราไปดูตัวเลขของแบงค์ชาติดีๆนะครับคนที่กู้สัญญาที่ 2 กับสัญญาที่ 3 เนี่ย มีประมาณซัก 10 กว่าเปอร์เซ็นต์เท่านั้นเอง
ถาม แต่ข่าวดูเหมือนน่ากลัวมาก เลยนะครับ
ตอบ เป็นธรรมดาครับ มาทำอาชีพผมดู 20 กว่าปีมานี้เจอแบบนี้ตลอด ปีนี้คอนโดเราจะเปิดอยู่ที่ระดับราคาตารางเมตรละ 100,00 บาทถึง 150,000 บาท
มีอยู่อันเดียวที่ไปถึง 200,000 แล้วต้องเป็นโลเคชั่นที่ Special จริงๆเราถึงจะกล้าทำ
ถาม สัดส่วนแนวราบ กับคอนโดของปีนี้จะอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ครับ
ตอบ ถ้าเอาเจบีเข้ามาใส่ด้วย 51% สัดส่วนจะอยู่ที่ 50 ต่อ 50 เป็นกลยุทธ์ขององค์กรเราอยู่แล้วเราจะ Balance ระหว่างแนวราบกับคอนโด เราพยายามไม่โลภ วันที่คอนโดดีเราก็ 50 ต่อ 50 มันที่คอนโดแย่เราก็อยู่ที่ 50 ต่อ 50
ถาม ขอบคุณสำหรับท่าน CEO ที่สละเวลาให้ ในการตอบให้อย่างเต็มที่และอย่างชัดเจนครับ
ตอบ ยินดีครับ ยินดีเสมอครับ มีท่านอื่นอีกไหมครับ
ถาม โครงการที่เห็นส่วนใหญ่จะอยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล อยากสอบถามว่าจะมีโครงการไปตามหัวเมืองใหญ่ๆ โครงการในต่างประเทศ บ้างไหมครับ
ตอบ ต่างประเทศไปกันเยอะแล้วก็กลับมากันหมดครับ คือการ เป็น developer เพื่อขาย ผมทำมา 25 ปีแล้วเนี่ยครับ ก็มีคนไปต่างประเทศกันหลายคนแต่สิ่งที่เราเห็น ถ้าทำเพื่อขาย คือต้องแยกนะครับทำโรงแรมทำห้างสรรพสินค้า ไปต่างประเทศได้แต่ถ้าทำเพื่อขายและหมดเร็วอย่างนี้เนี่ยมันเป็น Local knowledge จริงๆครับ เพื่อนๆผมหลายคนก็ไป แต่ละคนก็มึนกลับมา ตลาดต่างจังหวัดก็ไม่ใช่ว่าดีจริงๆ ดีเฉพาะบางส่วน บางโซนเท่านั้นเอง ถามว่าเราจะไปไหมเราดูอยู่ครับ เราอาจจะมีไปบ้าง เราอาจจะมีเริ่มซื้อที่ ตจว ไป คือเรามองว่า potential ต่างจังหวัด 3 ถึง 5 ปีต่อจากนี้น่าจะโอเค แต่เราต้องไปวันนี้ แล้วจริงๆเราไปมาแล้ว 2 ที่นะครับคือเราไปอุดรกับไปพิษณุโลก ไปแล้วก็มึนเล็กน้อย คือไปน้อยก็มึนน้อย คนไปเยอะก็มึนเยอะ เราก็ยังดูอยู่ว่าจะไป แต่ว่าขอให้เราไปแบบมั่นใจที่จะไป ปีนี้คงไม่ Contribute กลับมาที่งบสักเท่าไหร่
ถาม มีโอกาสที่จะไปขยายพวกโรงแรมอะไรอย่างนี้บ้างไหมครับ
ตอบ ไม่ครับเราคงจะไม่ทำโรงแรม เราไม่ได้มองเรื่องการทำ Property เป็น Recurringั income สักเท่าไหร่ สาเหตุเพราะว่าถ้าไปดูดีๆเนี่ยนะครับ project irr อัตราผลตอบแทนที่ได้นะครับ ที่เป็น recurring Income ระยะยาวเนี่ยอัตราความเสี่ยงมันสูง เพราะว่ามันเท่ากับตัวของเราต้องแบก asset หนัก แล้วก็ต้องใช้ระยะเวลานาน เราไม่คิดว่าเราจะทำ คือตอนนี้หลายคนทำ แต่จริงๆแล้วเขาไม่ได้แบกยาวนะครับ เขาทำ Recurring Income แล้วเขาตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์และเขาขายออก แล้วก็เอากำไรแต่ความเสี่ยงตรงนั้นมันมีอยู่ที่ 1 คุณต้องไปบริหารจัดการโครงการให้ได้ คุณต้องรันโรงแรมให้เป็นคุณต้องรันศูนย์การค้าให้เป็น ซึ่งเราทำไม่เป็น 2.เมื่อไหร่ที่อัตราดอกเบี้ยขึ้นจะซวย เพราะคนที่ซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์เขาย่อมต้องการผลตอบแทนที่สูงขึ้น ซึ่งมันจะทำให้ อาจจะต่ำกว่าต้นทุนได้ ซึ่งเรามองว่าเรายังมีโอกาสทางนี้ เราจะทำทางนี้ก่อนเรายังไม่ไปทางนั้น
ถาม นอกจากเรื่อง Land Bank ไม่ทราบว่าทางบริษัทให้ความสนใจในเรื่องฮวงจุ้ยด้วยหรือเปล่า
ตอบ ไม่ทราบเคยได้ยินชื่อคุณ วิศิษฐ์ เตชะเกษม ไหมครับ
(ผมหาข้อมูลเพิ่มเติม
อาจารย์วิศิษฎ์ เตชะเกษม
สำเร็จการศึกษาจากคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
ผ่านการศึกษาและดูงานทางด้านสถาปัตยกรรม จากหลายประเทศในแถบทวีปยุโรป
มีผลงานการออกแบบโครงการใหญ่ ๆ มากมาย
ปัจจุบัน ดำรงตำแหน่งเป็นประธานกรรมการบริษัท ที่ดำเนินงานด้านการออกบ้านก่อสร้างและตกแต่งภายใน
เป็นอาจารย์รับเชิญพิเศษของสถาบันการศึกษาต่างๆ และเป็นที่ปรึกษาให้กับบริษัทหลายแห่ง
อาจารย์วิศิษฏ์ ได้รับการถ่ายทอดศาสตร์สำคัญต่างๆ ของชาวจีนผ่านคุณปู่ที่ได้ศึกษามากจากคุณปู่ทวดซึ่งเป็นผู้ว่าราชการจังหวัดอยู่ที่ประเทศจีน
จากการที่คุณปู่ทวดเกิดในตระกูลใหญ่ และมีตำแหน่งหน้าที่ทางราชการที่สำคัญ จึงต้องศึกษาคัมภีร์ “โหงวเก็ง” หรือ คัมภีร์ 5 เล่ม ที่ว่าด้วยเรื่องของการปกครอง วัฒนธรรมประเพณี ภูมิศาสตร์ และการพยากรณ์ เมื่อคุณปู่ได้อพยพหนีสงครามมาตั้งรกรากอยู่ที่ประเทศไทย ก็ได้ถ่ายทอดศาสตร์สำคัญต่างๆ ที่ได้ศึกษามาจากคุณปู่ทวดให้กับหลาน อาจารย์วิศิษฐ์จึงได้ซึบซาบความรู้นี้มาตั้งแต่ยังเด็ก
Joe789)
ทุกโครงการเราดูด้วยท่านครับ โอเคนะครับมีท่านอื่นอีกไหมครับ ถ้าไม่มีท่านใด ซักถามผมขอผ่านไปอีกวาระที่ 3 นะครับ ( คุณอนุพงษ์ อัศวโภคิน ) วาระที่ 3 พิจารณาอนุมัติงบการเงิน สำหรับปีสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2561 ผมได้แถลงรายละเอียดและเปิดโอกาสให้ทุกท่านสอบถามไปแล้วนะครับในวาระที่ผ่านมาอย่างไรก็ตามถึงตรงนี้ถ้ายังมีใครท่านผู้ถือหุ้นท่านใดต้องการซักถามเกี่ยวกับผลการดำเนินงาน งบการเงินของบริษัทก็ยังมีโอกาสถามได้นะครับเรียนเชิญเลยนะครับ
ถาม ลูกหนี้อื่น ในงบการเงิน อยากขอทราบรายละเอียด รวมถึงเราบริหารจัดการอย่างไรกับลูกหนี้การค้า ค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญเป็นของโครงการใด
ตอบ ค่าเผื่อหนี้สูญเป็นของบริษัทในเครือ ซึ่งคือบริษัทสมาร์ทที่บริหารโครงการนิติบุคคล เป็นค่าบริหารอาคาร แล้วบางบริษัทบางอาคารเขาไม่ยอมจ่าย 3 ล้านกว่าบาทครับ ไม่ใช่ 3,000 ล้านนะครับถ้า 3,000 ล้านผมต้อง Shock ก่อนแล้วครับ ผมช็อคก่อนผู้ถือหุ้นเลยครับ 😂😂😂 ด้วยวิธีการพรีเซ้นตามของกรมพัฒใหม่ เขาจะให้รวมเอา หนี้สินอื่นๆไปไว้ในลูกหนี้อื่นๆครับ เป็นพวกค่าใช้จ่ายจ่ายล่วงหน้าเป็นเงินค้ำประกัน มันไม่ได้เกี่ยวกับลูกหนี้การค้าโดยปกติ มันเป็นการทำธุรกิจทั่วไปยกตัวอย่างเช่นการทำหนังสือค้ำประกันต่างๆ ไม่ใช่เป็นอะไรที่เป็นลูกหนี้ที่น่ากลัว ไม่มีอะไรต้องกังวล แต่มันเป็นวิธีการที่ต้อง classified ตามหลักบัญชี หลายๆอย่างมารวมกันอยู่ในลูกหนี้อื่นๆ
ในปี 2561 บริษัทมีกำไรสุทธิ 3,855.6 ล้าน คิดเป็นกำไรสุทธิ 1.229 บาทต่อหุ้น และบริษัทมีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่เกินร้อยละ 50 ของกำไรสุทธิ จึงเห็นสมควร อนุมัติจ่ายเงินปันผลในอัตราหุ้นละ 0.40 บาท คิดเป็นร้อยละ 32 เปอร์เซ็นต์ของกำไรสุทธิ จากงบการเงินรวมของบริษัทซึ่งเป็นไปตามนโยบายการจ่ายปันผลของบริษัท โดยกำหนดจ่ายปันผลดังกล่าวในวันที่ 23 พฤษภาคมปี 2562 ทั้งนี้ผู้รับปันผลที่เป็นบุคคลธรรมดาสามารถขอรับเครดิตภาษี ในอัตรา 30/70 ขอเงินปันผล
ถาม การปันผลก็เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วแต่ผมยังเห็นว่าน่าจะจ่ายได้มากกว่านี้ เรื่องผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้นผมคิดว่าก็เป็นนโยบายที่สำคัญของบริษัทเช่นเดียวกันในเรื่องของผลการดำเนินงาน ก็ไม่มีอะไรข้องใจเพราะผลการดำเนินงานก็ดีมาก แต่คิดว่าการปันผลน่าจะทำได้มากกว่านี้โดยเฉพาะเครดิตภาษีได้ตั้ง 30 เปอร์เซ็นต์ ก็เป็นประโยชน์ต่อผู้ถือหุ้นมาก มันจะเป็นไปได้ไหมที่จะปันผลได้มากกว่า 40 สตางค์ เพราะ PE ratio ของบริษัทเองก็ค่อนข้างจะต่ำ
ตอบ ก่อนอื่นต้องบอกก่อนนะครับว่าผมได้เยอะสุดนะครับ และผมก็อยากได้เยอะๆด้วยนะครับ ปัญหาคือผมใส่อยู่ 2 หมวก หมวกนึงอยากได้ปันผลเยอะๆอีกหมวกนึง เป็นหมวก Management ผมเชื่อว่าผู้ใจบุญทุกท่านในที่นี้คงอยากจะให้บริษัทโต โดยที่ไม่เสี่ยงจนเกินไป ผมมองว่าปันผลปีนี้เมื่อ เทียบกับ ปีที่แล้วก็มากขึ้นแล้ว ก็มากขึ้นพอสมควรมากทีเดียว อันที่ 2 ต้องยอมรับว่าจะให้ครบกำหนดแบบ fix ตายตัว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ เคลื่อนไหวแรงมาก Cycle แรงมาก เมื่อกี้เราเพิ่งคุยเรื่องคอนโดที่มีปัญหา หลายท่านมาคุยกับผมเรื่องคอนโดปีนี้ดูไม่ค่อยดี เรากำหนดนโยบายในหลายๆมุม นโยบายแรกคือสัดส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิที่ไม่เกิน 1 เท่า อันนั้นคือตัวบาล๊านความเสี่ยงตัวหนึ่ง เมื่อกี้มีท่านบอกว่า หนี้ต่อทุนต่ำใช่ไหมครับ แต่ analysis หลายคน บอกว่าของผมสูง มันแล้วแต่มุมมองแต่ในทางการเงินแล้ว สมัยที่ผมทำเมื่อสัก 10 กว่าปีที่แล้ว มีต่อทุนอยู่ที่ 0.8 ทุกคนโวยผมหมดเลยว่าทำไมสัดส่วนหนี้ต่อทุนผมสูง เราทำมา 20 ปีแล้วไม่เคยเกิน 1 เลย ต้องเรียนเลยนะครับว่าหนี้ต่อทุน 0.8 ไม่ต่ำนะครับ ในฐานะการเงินเอง ไม่ต่ำครับ โดยเฉพาะธุรกิจของเราที่มีรอบขึ้นลงเร็วมาก เราต้อง balance ความเสี่ยงเรื่องการเงิน ถ้าหากเราจ่ายปันผลมากเกินไปแล้ว Tris มาหาเราวันนี้ แล้วบอกว่าขอลดเรตติ้งคุณ เราจะซวย ต้นทุนการเงินเราจะสูงขึ้นมากปีนี้เองหลายท่าน ได้คุยกับผม บอกว่าปีนี้มีความเสี่ยงสูง ดูดีๆนะครับปีนี้เรามีความเสี่ยงสูง เศรษฐกิจก็ ไม่ได้ ออกมารบกันเรื่องเศรษฐกิจกี่รอบแล้ว และก็กำลังจะ revise การเติบโตของประเทศอีก ความเสี่ยงการเมืองปีนี้ก็สูง ความเสี่ยงต่างประเทศปีนี้ก็สูง โดนัลด์ทรัมป์สองวันก่อน เพิ่งบอกว่าห้าม 5 ประเทศซื้อน้ำมัน ดูราคาน้ำมันที่ผันผวนสิครับความเสี่ยงทั้งหลายที่ลอยอยู่ทั้งในโลกและในประเทศไทยผมคิดว่าเราต้องตั้งรับให้ดี ผมก็อยากได้ตังค์นะครับแต่ผมเห็นแก่ผู้ถือหุ้นทุกท่านผมเอามาเยอะๆผมก็ชอบนะครับอีกสัก 5 สตางค์ผมได้เยอะเลย แต่ความเสี่ยงของบริษัทมันจะสูง เกินกว่าที่เรากลัว อยากจะอยู่ในจุดที่ปีนี้เราตั้งรับพร้อมกับความเสี่ยง นั่นคือจุดที่มอง ต้องเรียนตรงๆ ไม่ทราบตอบตรงกับคำถามไหมครับ ตรงนะครับ ขอบคุณมากครับ มีท่านอื่นอีกไหมครับ
ถาม อยากจะขอชื่นชมท่านประธาน ที่ตอบคำถามอย่างใจเย็นมาก แล้วให้ถามคำถาม ได้อย่างเต็มที่ที่ผมไปมาหลายบริษัทแล้ว บางคนจะหงุดหงิดที่ถามเยอะ ต้องขอบคุณครับ
ตอบ ขอบคุณครับ
ถาม เรื่องค่าตอบแทนผู้ตรวจสอบบัญชี ตั้งข้อสังเกตว่า จะมากกว่าบางบริษัทที่อยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรมเดียวกัน
ตอบ พอดีไส้ในของบริษัทเรา มีบริษัทลูกด้วย มีบริษัทจอยเวนเจอร์ ค่าตรวจสอบจะสะท้อนงานที่ผู้ตรวจสอบต้องทำ สะท้อนถึงบริษัทที่มี สะท้อนถึงจำนวนทรานแซคชั่น จำนวนคู่ค้า จำนวนรายการที่ผู้ตรวจสอบต้องตรวจ เราค่อนข้างดูแล้วแล้วเป็นมาตรฐานเดียวกันจริงๆครับ บริษัทฯไส้ในจะแตกต่างกับของเรา ทางผู้บริหารเองถ้าต่อได้ก็ไม่อยากจ่ายแพงหรอกครับ จะเห็นว่าปีนี้ค่าสอบบัญชีจะเท่ากันกับปีที่แล้ว
ถาม อยากทราบจุดแข็งจุดอ่อน SWOT ของ AP เมื่อเทียบกับบริษัทอื่น
ตอบ เรื่องนี้เราต้องคุยกันเป็นวันๆนะครับ เอาเป็นว่าโดยผลประกอบการเอง ในสิ่งที่ผู้ถือหุ้นเห็น ในงบกำไรขาดทุน ในงบดุลที่เห็นเราจะต่างจากคนอื่นชัดเจนมากอย่างหนึ่งก็คือเรื่องของการรักษาสัดส่วนหนี้สินต่อทุนที่ 10 กว่าปีมาเนี่ยเรารักษาอยู่ที่เดิม เราไม่ทำตัวเองให้ Aggressive ขึ้นหรือ Conservative ลง เรายึดนโยบายเช่นเดิม อยู่ที่ไม่เกิน 1 เท่า แล้วก็เรื่องนโยบายการ Balance port ระหว่างคอนโดกับแนวราบให้อยู่ที่ 50 ต่อ 50 ก็เป็นอะไรที่เรามีกลยุทธ์ที่แตกต่างจากคนอื่นไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการ joint venture กับบริษัทต่างชาติเราก็จะมีอะไรที่ต่างจากคนอื่น ส่วนเรื่องของโพซิชั่นนิ่ง เคยมีนักข่าวมาถามผมว่าอีก 6 เดือนเราจะทำอะไร ผมตอบตรงๆเลยว่าผมไม่รู้เพราะตลาดอสังหา เปลี่ยนเร็วมาก เราต้องวิ่งตามตลาดให้ทัน เรามีการปรับกลยุทธ์ทุกๆไตรมาส เรานั่งดูตลาดทุกไตรมาส เราค่อนข้างเป็นบริษัทที่มูฟค่อนข้างจะเร็ว มันคือกลยุทธ์ที่เราทำ มาเป็น 10 ปี
ถาม อยากทราบว่าบริษัทจะออก Oppday เป็นประจำได้ไหมครับ
ตอบ เราไม่ได้ไป เพราะ opportunity day เป็นอะไรที่เต็มมากจริงๆ จองยากมาก ตลาดเต็ม คนอยากออกเยอะมาก แต่เรา Open นะครับถ้าใครอยากทราบอะไรก็ถามมาเรามี Chanel ที่ถามได้อยู่แล้ว ถ้ามีคำถามสามารถติดต่อมาทางเว็บไซต์ก็ได้ ยินดีเลยนะครับยินดีจะตอบกลับไป
การติดต่อกรณีลูกค้ามีปัญหาเรามี customer care เรามีอีเมล ต้องเรียนว่าคนที่คุยด้วยเขาจะเอาเรื่องเข้ามาข้างในแล้วก็มีกรรมการข้างใน ที่ตามดูเรื่องพวกนี้อยู่แล้ว
ลักษณะของจีนที่เข้ามาจะมาใน 2 ลักษณะคือ 1 Wholesale คือจะการันตีว่าจะซื้อคุณ 40 ถึง 50 เปอร์เซ็นต์ แล้วเขาก็เอาไปปล่อยต่อแล้วก็เอากำไร แล้วพอไม่หมดเสร็จก็คืนโครงการประเภทที่ 2 คือวิ่งไปหาคนจีนเลยจริงๆ ไปหาผู้ซื้อรายย่อยเลยจริงๆแล้วก็ทำสัญญา กับรายย่อยเลยจริงๆ ประเภทแรกตอนนี้ก็จะหายไปละเพราะว่าติดกันเยอะ ประเทศที่ 2 เราทำเรามี ที่นี้เขาจะทิ้งหรือไม่ทิ้ง ประชากรจีนเป็นพันล้านนะครับและเศรษฐกิจก็ไม่ได้แย่ขนาดนั้นก็ยังมีส่วนหนึ่งที่ซื้อจริงแต่ส่วนเก็งกำไรจะหายไปเยอะ โดยเฉพาะส่วนที่เป็น Wholesale วันนี้ต้องบอกเลยว่าหายหมด มีแต่คืนอย่างเดียว แบบนี้จะกลับมาเป็นภาระกับโครงการที่เราขายทำให้เราต้องขายใหม่ ส่วนนี้แหละครับที่คือ Over Supply คำถามคือว่าถ้าโครงการใดอยู่ในสถานการณ์นี้ แล้วโครงการนั้นเหมาะสมที่คนไทยจะซื้อหรือเปล่าอยู่ในเรทราคาที่คนไทยจะซื้อหรือเปล่า แล้วถ้าคนจีนยกเลิก มีคนไทยซื้อหรือเปล่าอันนี้คือคำถาม ซึ่งคำตอบต่างกันครับบางอันก็ใช่บางอันก็ไม่ใช่ที่นี้มันขึ้นอยู่กับแต่ละคนแล้วครับก็กลับไปที่เรื่องเดิมแล้วครับที่ถามผมว่าปีที่แล้วทำไมผมไม่เปิดเยอะๆ ก็เรื่องนี้แหละครับ ถ้าเราตะลุมบอลแล้วซื้อที่แพงๆ ถ้าเราเปิดแล้วเราพึ่งนักลงทุนจีน เราก็จะเปิดได้เยอะ แต่เราไม่อยากลงทุนแบบนั้น มันมีความเสี่ยงค่อนข้างจะเยอะ แต่วันนี้ผมว่าเริ่มสเตเบิลละ คนที่เป็นจีนมาจริงๆก็มาจริงๆ ยกตัวอย่างนะครับ Life วิทยุ ก็มีจีนมาซื้อจริงๆ เราก็ห่วงทุกคนว่ามาเก็งกำไร เราก็ติดต่อไปว่าอยากขายต่อไหมขายต่อมาเถอะเดี๋ยวเราจัดการให้ ไม่มีใครยอมใครสักคน มันขึ้นอยู่กับราคาที่ไปปล่อยเขามันบวกซะจนไปไม่ไหวหรือเปล่า
คำถามต่อมาที่ถามว่าทำไมเปิด Q 2-3 เยอะทำไมเปิด Q4 น้อย มันขึ้นอยู่กับจังหวะมีเงินนะครับ ซื้อที่ จนกว่าจะพัฒนาโครงการระยะเวลาก็เกือบๆปีนึง ประมาณ 7-8 เดือน ถ้าเห็นไตรมาส 2 กับไตรมาส 3 ผมเปิดเยอะก็แปลว่าไตรมาส 3 กับไตรมาส 4 ปีที่แล้วผมซื้อที่ค่อนข้างเยอะ เพราะมันใช้เวลาประมาณปีนึงในการเปิดตัว เราจะเปิดตัวโครงการมันคือซื้อที่มาแล้วพยายามจะพัฒนาให้เร็วที่สุดเปิดให้เร็วที่สุดเท่าที่จะเร็วได้ ปีนี้เจ้าหน้าที่ผมเขาคิดว่าทำโครงการเสร็จในไตรมาส 2 ไตรมาส 3
ถาม อยากทราบว่ายอดขายที่เป็นสัดส่วนต่างชาติของ AP ประมาณเท่าไหร่และเป็นคนจีนประมาณเท่าไหร่
ตอบ เป็นเงินเท่าไหร่เราไม่ได้รวม แต่เท่าไหร่เนี่ยถามอย่างนี้ไม่ได้เลยมันขึ้นอยู่กับโครงการจริงๆ เรามีโครงการที่ลาดพร้าวจีน 10% โครงการที่พระราม 9 จีน 20 ถึง 30 เปอร์เซ็นต์ เพราะอยู่ใกล้สถานทูตเขาเขาชอบ วิทยุก็อยู่ใกล้จีนก็ 20 ถึง 30 เปอร์เซ็นต์ เหล้าจีนที่เป็นจีนอยากซื้อจริงๆ ดังนั้นเขาจะ specific location จริงๆ มาโซนนี้เป็นโซนที่เขาอยากซื้อ ราคานี้เขาซื้อราคานี้เขาไม่ซื้อ ยอดรวมของทุกโครงการ ที่เป็นคนต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 30% ประมาณ 6,000 ล้านบาท
เราขายจีน ไต้หวัน ฮ่องกง ญี่ปุ่น สิงคโปร์ มาเลเซีย วิธีที่เราทำคือพอเราเปิดตัวแล้วขายระหว่างงาน หลายท่านคงทราบว่าเรามี Broker ที่ชื่อว่า BC บางกอกซิตี้สมาร์ท หลายท่านอาจไม่ทราบว่าวอลุ่มเทรดผ่าน BC ในปีที่แล้วหมื่นกว่าล้าน กำไรน้อยมากครับ fee มันนิดเดียวครับ แต่นี่คือ ทันทีที่เราขายจบ เราถามเลยว่าจะขายต่อไหม บางคนก็ต้องการขายต่อ อย่างของวิทยุเนี่ยเราก็พยายามตาม ให้ขายต่อ แต่จีนเขาก็ไม่ขาย แสดงว่าจุดนี้ไม่มีความเสี่ยงแล้ว คือเขาเอาจริงๆ เพราะเขาไม่ยอมขายต่อทั้งๆที่มีกำไร เรามีเวลา 2-3 ปีก่อนโอน เรา approach ลูกค้าตลอด แล้วก็หาทาง ที่ถ้าเขาเก็นกำไรเราก็จะหาทางให้เขาขายต่อเลย เงินดาวน์ที่เราเก็บจากต่างชาติประมาณ 30% ต้นทุนการเงินของ AP อยู่ที่ 2.78% ต้นทุนเงินทุนของต่างชาติที่เป็น Joint venture อยู่ที่ประมาณ 4 เปอร์เซ็นต์ สูงกว่าของเรา เพราะเขาออกหุ้นกู้ไม่ได้ jv ต้องใช้เงินกู้แบงค์และออกตราสารหนี้ระยะสั้นเท่านั้น ของ AP เองเราเรตติ้ง A- และเราออกหุ้นกู้ ของ AP จะต่ำกว่าครับ
จบจ้า
ปล. ส่วนตัวตั้งแต่ประชุมมา ยอมรับเลยว่าคุณอนุพงษ์ อัศวโภคิน เปิดกว้างในการตอบคำถามเป็นอย่างมาก อธิบายทุกแง่ทุกมุมที่ผู้ถือหุ้นอยากทราบ ให้เวลากับผู้ถือหุ้นเป็นอย่างมาก
By Joe789
